JESIENNE PROGNOZY

Powoli zbliża się jesień. To tradycyjnie czas większego zainteresowania nieruchomościami. Czy wzrosną ceny i popyt na mieszkania(domy) wg krótko i długoterminowych prognoz ? - to często zadawane pytanie przez klientów biur nieruchomości.

Wiele w pośpiechu dokonywanych transakcji przed 1 maja oraz okres urlopowy to przyczyna chwilowego wyhamowania popytu na nieruchomości w ostatnich miesiącach. Zauważmy też znaczny wzrost cen , który dokonał się od drugiej połowy 2003 r. do maja tego roku. Najbliższy okres to czas równoważenia się mechanizmów rynkowych. Może to potrwać od kilku miesięcy do nawet ponad roku. Później jednakże spodziewajmy się dalszego ale stopniowego wzrostu cen mieszkań w Rzeszowie. Wpływ na to ma kilka czynników:

• Kredyty hipoteczne: coraz bardziej dostępne i tańsze ; w 2003 r. w Polsce udzielono ich na wartość ok. 2,1 mld euro , to 30% więcej niż w 2002r. – 1,6mld. Ich udział w PKB to ok. 4% podczas gdy w Unii Europejskiej ok. 40%. Tendencja jest oczywista – wcześniej czy później środki te wpłyną na rynek i przyczynią się do wzrostu popytu a jednocześnie cen.
• Nasze mieszkania to w dużej mierze stare zasoby budowane wiele lat temu i nie odpowiadające dzisiejszym standardom a koszty ich utrzymania są wysokie. Jeśli koszt ten będzie porównywalny z kosztem obsługi kredytu - popyt znacząco wzrośnie. Przykład (mieszkanie 50 m²): starsze - wartość ok. 95 000zł. , czynsz ok. 500zł ; nowoczesne – wartość 125 000zł , czynsz ok. 250 zł . Różnica w zakupie to 30 000zł , a przy miesięcznej racie kredytu równej różnicy obciążeń czynszowych tj. 250zł możemy wziąć kredyt na 25 lat w wysokości od 30 – 50 tys. zł.(w zależności od rodzaju kredytu, udziału własnego, waluty) . Dodajmy komfort mieszkania i wartość przy sprzedaży po np.: 20 latach a podjęcie decyzji o przeprowadzce do nowego , lepszego lokum tuż, tuż. Z tych samych względów za kilka lat możemy obserwować rozwarstwienie cen – stare, zaniedbane zasoby potanieją.
• Niż czy wyż demograficzny ? Media biją na alarm – w Polsce spada populacja ludności. Spada ale czy wszędzie? Proces ten nie dotyczy dużych miast , tam liczba ludności z reguły rośnie wskutek migracji wewnętrznej. W Rzeszowie również obserwujemy to zjawisko - wielu klientów biur nieruchomości to ludność napływowa. Od włodarzy miasta zależy czy będziemy atrakcyjnym miejscem dla inwestorów i mieszkańców.
• Wskaźniki ekonomiczne ; stały wzrost PKB (obecnie ok.4,5%) wyższy niż w UE (najczęściej ok. 1%), niewielki ale jednak realny wzrost płac oraz poziom bezrobocia. Pomimo iż w Polsce i na Podkarpaciu jest ono wysokie to w Rzeszowie wynosi ok. 10% , co lokuje nas w dole tabeli.
• Niedostateczna podaż; liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku w Rzeszowie jest znacznie mniejsza niż potrzeby mieszkaniowe ludności , a w tej sytuacji ceny będą rosnąć. Być może zmieniłoby się to gdyby naszym rynkiem zaczęli interesować się duzi developerzy mieszkaniowi (dziś ich rolę pełnią tylko spółdzielnie mieszkaniowe). W skali kraju jak ogłosił Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w ciągu pierwszych 6 miesięcy br. inwestorzy zgłosili zakończenie budowy 53,2 tys. obiektów , czyli spadek o 27% w stosunku do roku ubiegłego.
• Euro – entuzjazm; świadomość naszego społeczeństwa rośnie, a dane pokazują ,że nieruchomości w naszym kraju są niedoszacowane w stosunku do krajów Unii Europejskiej. Pamiętajmy jednak , że niedoszacowane są również nasze pensje i poziom PKB , a więc dostosowanie cen to nieuchronny ale długi , rozłożony na lata proces.

Wydawałoby się , że powyższe argumenty dotyczą również domów . W skali kraju podrożały one w poprzednim roku o 6,5% , a w tym roku przewiduje się wzrost cen na poziomie 5%. Nie sądzę jednak by dotyczyło to naszego miasta i regionu. Wg danych niektórych analityków rynku nieruchomości na jednego kupującego przypada 9 ofert domów . Taka dysproporcja między popytem a podażą z pewnością nie pozwoli na ruchy cen w górę w najbliższym czasie.

Wszelkie prognozy rynkowe obarczone są jednym głównym błędem – mało przewidywalnymi zmianami przepisów prawnych. To one wprowadzają w ostatnich kilku latach gwałtowne zmiany zainteresowaniem nieruchomościami poprzez np.: ograniczenia w zakupie ziemi rolnej , co w związku z wygaśnięciem planów zagospodarowania dotyczy większości działek, zniesieniem ulg budowlanych, wprowadzenie VAT-u itp. Miejmy nadzieję , że wprowadzonych też będzie więcej instrumentów wspomagających budownictwo mieszkaniowe.